При покупке и продаже недвижимости, особенно если вы являетесь «воскресным плотником-брокером», объект и часть сделки должны быть проверены по многим параметрам, ограничениям, арестам, запретам, правоспособности, судебным делам
Один из параметров, о котором мало кто знает, — контроль банкротства.
Его важность подтверждается статистикой. За период процесса банкротства физических лиц, с октября 2015 года по сентябрь 2022 года, уже обанкротились 669 000 258 граждан. Если продавец неплатежеспособен на момент заключения сделки, этого достаточно для начала процесса банкротства.
Задумались ли вы теперь, что такое банкротство? Это прекращение части финансовых обязательств должника или ответственности по уплате обязательных платежей фондом. Если не доказано обратное, презюмируется наличие недостатка средств (статья 2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон). Можно предположить, что каждый из двух человек подходит под это определение. Поэтому очень важно проводить проверки на наличие такого риска.
Те, которые могут послужить основанием для обращения в суд с иском о нарушении правил торговли:
Если суд сочтет сделку недействительной, он заставит покупателя вернуть имущество. Если имущество не может быть возвращено, суд может заставить покупателя возместить его стоимость наличными.
Закон устанавливает срок, до которого сделка может быть признана недействительной, если продавец инициирует банкротство. Например, один год с момента продажи квартиры по амортизационной цене. Сделка нарушена. Если должник (продавец) попадает в суд, потому что амортизация сделала его банкротом или ухудшила его имущество, то она привела к банкротству. Продавец занижает стоимость, чтобы уменьшить налог с продаж, девальвацию обнаруживает налоговая инспекция и начисляет налог и штрафы. Сумма значительная, продавец не может ее заплатить, и налоговая инспекция разоряется. И в этот момент сделка оказывается сорванной.
Другой срок — три года. Можно оспорить сделку заемщика, чтобы повысить имущественные права кредитора (например, банка).
В этом случае не стоит беспокоиться, и сделка не будет оскорбительной.
В рамках банкротства она может быть оспорена:
Если продавец признан банкротом в результате проверки, завершен процесс ликвидации или завершена процедура банкротства, рекомендуется отказаться от сделки, так как процедура банкротства может продолжаться (§§ 213. 29 и 213. 31 Закона).
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Продажа квартиры: риски банкротства покупателя и возможные последствия для продавца
Можно ли безопасно продать квартиру тому, кто имеет долги или является банкротом? Это можно сделать только наличными, если продавцу неудобно получать деньги на свой счет в Сбербанке из-за опасений возможного ареста счета покупателя. В этом случае продавец должен обратиться к судебному приставу-исполнителю и учесть возможность банкротства покупателя и риск продавца.
Ответы юристов (1)
Согласно законодательству Российской Федерации, продажа имущества должника (в данном случае должника или покупателя-банкрота) не является основанием для расторжения договора купли-продажи. Однако в случае банкротства покупателя существует риск его обильного перехода к банкротству для удовлетворения требований кредиторов. В этом случае, если деньги, вырученные за продажу квартиры, будут взысканы банкротом в ходе банкротства (или после объявления банкротства), они могут быть привлечены к удовлетворению требований кредиторов. Чтобы защитить свои интересы, целесообразно заключить официальный договор купли-продажи. Также целесообразно рекомендовать использовать механизмы, способные доказать происхождение средств для последующего использования в случае возникновения спора.
Для решения этого вопроса необходимы документы, подтверждающие право собственности и право на продажу квартиры, а также документы, подтверждающие перечисление денег от покупателя на счет продавца в Сбербанке. Если у покупателя есть долги или он находится в процессе банкротства, продажа квартиры может быть запрещена судом. Поэтому перед продажей необходимо убедиться, что покупателю не запрещено приобретать недвижимость. Если запрета нет, следует заключить договор купли-продажи и попросить покупателя перевести деньги на банковский счет продавца. Если покупатель в будущем обанкротится, суд может потребовать от него вернуть деньги, переведенные на счет продавца. В этом случае продавец может попытаться доказать, что сделка была совершена до банкротства и что деньги были получены законным путем. Однако если квартира уже перешла в собственность покупателя, она может быть направлена в дело о банкротстве. В этом случае продавец может потребовать финансовой компенсации от банкрота, но такая возможность не гарантирована. Для получения более подробной информации и оценки всех рисков данной ситуации рекомендуется обратиться к юристу.
Статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации — Статья 490 Гражданского кодекса Российской Федерации «Договор купли-продажи и рыночный договор» — Статья 503 Гражданского кодекса Российской Федерации «Права покупателя при купле-продаже недвижимости» — Статья 503 — «Продажа недвижимости и оплата недвижимости на рынке» Статья 806 Гражданского кодекса Российской Федерации — «Право собственности на недвижимость Переход прав«, статья 61, 10 октября 2002 года N 127-ФЗ (»Об отмене (банкротстве)«) — „Последствия признания должника банкротом“, 26 октября 2002 года N 127-ФЗ, статья 71 Федерального кодекса от 26 октября 2002 года (»О несостоятельности (банкротстве)») — »Удержание текущего титула, возврат и аннулирование»
Задайте вопрос прямо сейчас, и вас увидят сотни экспертов по всей России. Получите первый ответ в течение 15 минут! Юридическая помощь оказывается и оплачивается бесплатно.
Услуги юристов
С помощью наших специалистов вы получите
Эксперт может помочь организовать, если
Помощь позволяет достичь следующих результатов