Квартира С Торгов По Банкротству: Плюсы И Минусы Покупки

Дома, выставленные на аукцион, могут быть хорошей покупкой. Объявления о продаже участков предлагают уникальный выбор. Стартовые цены обычно ниже рыночных, но в ходе аукциона они могут увеличиться или уменьшиться на 50 %. Покупка квартиры на аукционе — безопасный процесс, но покупатели должны быть готовы к неожиданностям.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ.

На аукционах недвижимости предлагаются квартиры из самых разных источников. Это могут быть муниципальные квартиры. Муниципальные квартиры — это дома, принадлежащие местным властям и используемые для проживания их сотрудников, людей, пострадавших от стихийных бедствий или участвующих в программах социального обеспечения. Они также могут принадлежать обанкротившимся компаниям. Например, квартиры для командированных сотрудников. Имущество граждан, находящихся в процедуре банкротства, также выставляется на аукцион. Также могут быть квартиры, находящиеся в залоге у банка. Жилье должников по ипотеке или коммерческим кредитам продается банками на специализированных торговых площадках.

Невостребованные квартиры, оставленные частными лицами или наследниками, не заявившими о своих правах, могут быть переданы в пользование местным органам власти и впоследствии выставлены на аукцион. Такая недвижимость называется восстановленной (reclaimed properties). Чтобы признать их таковыми, необходима судебная процедура, в соответствии с которой наследником становится муниципалитет. Это происходит, если в течение шести месяцев после смерти владельца не объявились наследники. Если наследник объявится позже, можно подать новый иск о восстановлении права наследования, но при этом необходимо обосновать, почему этого не произошло в установленный законом срок.

Экспроприированная собственность не обязательно выставляется на аукцион». Муниципальные власти могут использовать ее в качестве государственного жилья, передать ее людям, ожидающим улучшения жилищных условий, или передать ее жертвам пожара или переселенцам из аварийного жилья. Иногда эти квартиры сдаются в аренду, и доход от аренды зачисляется в бюджет», — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела гражданского имущества компании „НДВ-Супермаркет недвижимости“.

В Москве, например, дома в рамках программы реновации также выставляются на аукцион. Городские власти улучшают некоторые из них, а остальные продают на аукционе. По словам Мищенко, существуют также государственные программы, когда пенсионеры заключают договор и получают деньги от государства, а после их смерти квартиры переходят к плательщику. Такие квартиры также продаются на аукционах», — отметил эксперт.

Эксперты оценивают квартиры с учетом предложений. Стартовая цена часто на 30 % ниже рыночной». В результате торгов цена может достигать 10 % от рыночной. Елена Мищенко говорит, что большие скидки — пока редкость».

Возможно, речь идет об аукционе, но нужно понимать — есть риск, что ожидания в ходе торгов не оправдаются, предупреждает старший юрисконсульт «Мир» Анастасия Ромасова. Она рекомендует покупателям регулярно и внимательно следить за залогами на сайтах аукционов, где выставлены «их» объекты. Она обращает внимание на то, что банки могут размещать такие объекты в публичных объявлениях на своих сайтах, на своих сайтах и в интернете (например, ЦИАН, AVITO).

Плюсы и минусы квартиры с торгов

Как правило, квартиры, проданные на аукционе, не имеют новых скрытых недостатков. ‘У них могут быть те же отрицательные черты, что и у других. Это удаленность от метро, вид из окна на оживленную дорогу или карниз подъезда, отсутствие первого этажа, отсутствие балкона». Каждый выбирает квартиру по своим параметрам», — говорит Анастасия Ромашова. Доступные квартиры можно предварительно посмотреть — для этого предусмотрены специальные дни. Участки предлагаются в хороших местах. Особенно если дом остался после пожилых людей, говорит г-жа Ромашова.

По словам Ольги Желудковой, заместителя директора Российского аукционного дома, покупателям квартир банкротов следует быть готовыми к отсутствию привычных услуг, связанных с рынком жилья. Квартиры, продаваемые на аукционах по банкротству, не так легко осмотреть, как отдельные квартиры. За покупателями не ведется письменная охота, на многие вопросы приходится отвечать. Речь должна идти о банкротах, которые действуют иначе, чем брокеры», — предупреждает Желудкова.

Преимущество таких квартир на аукционе — цена. Часто они продаются на вес — цена может быть ниже рыночной. Покупатель получает квартиру, снимает обременение, а цена уже другая», — говорит он.

Помимо тяжелых и особо сложных дел, аукционы по банкротству предлагают и «чистый» вариант. Ольга Желудкова говорит: «На аукционах можно найти свой раздел. Он продается по рыночным ценам, которые не были бы проданы без дефолта заемщика, но нужно понимать, что невзвешенный раздел, несомненно, вызовет большой интерес, а в некоторых случаях даже больший».

На аукционах по банкротству закон предусматривает процедуру снижения цены на предмет, если он не может быть продан на классическом английском аукционе. Начальная цена этих предметов соответствует рыночной, но есть возможность купить их по самой низкой цене, то есть на 20, 30 и 50 % дешевле», — говорит Желудкова.

Первый аукцион по банкротству проводится в классической форме — на повышение. Если покупателей не нашлось, объявляется второй аукцион, и начальная цена на 10 % ниже, чем на первом. Через месяц проводятся вторые торги. Если недвижимость не была продана на втором аукционе, наступает третий этап — публичные торги. Это вид аукциона, который предлагает снижать цену через определенный промежуток времени, например, каждые две недели. Если появляется покупатель, он приобретает недвижимость. Если покупателей двое, квартиру получает тот, кто предложил лучшую цену. Тогда покупатель не объявляется, и цена лота может стать самой низкой», — говорит г-жа Желудкова. При такой системе скидки могут достигать 30-50 % и более».

Недостатков у квартир, продаваемых по банкротству, масса. Самые распространенные — нелегальные арендаторы или прописанные граждане, плюс большие долги по коммунальным платежам.

Самый серьезный вес — первый. Он влияет на фактическое снижение цены больше других, и скидки могут достигать 25-50% и более», — говорит эксперт Rab. Такие жильцы должны быть выселены, возможно, с помощью судебного решения и мирового судьи.

Задолженность по ипотеке обычно не является проблемой. Аукционная продажа — это совместное решение кредитного банка и синдиката по банкротству. Банк как кредитор принимает решение о продаже. Деньги за купленное на аукционе имущество поступают банку-кредитору, а не владельцу. Долг перед банком погашается, а покупатель остается с квартирой, которая не имеет веса по закону», — объясняет Желудкова.

Квартира с торгов: плюсы, минусы и как избежать рисков

Покупка квартиры на аукционе — отличный вариант для тех, кто ищет недвижимость по выгодной цене или хочет вложить деньги в недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду. В отличие от обычных сделок на рынке недвижимости, этот процесс включает в себя особый процесс, где аукционы устанавливают правила рынка.

Главное преимущество покупки квартиры на аукционе — возможность приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Это выгодно инвесторам и покупателям, которые могут использовать сэкономленные деньги на ремонт, модернизацию или другие цели, увеличивая стоимость приобретаемой недвижимости.

Каждый аукцион проводится в соответствии с установленными правилами, включая тщательный контроль документации и претензий, поэтапное прохождение всех этапов финансовой подготовки, торгов и подтверждения сделки. Покупатели должны соблюдать все правила и соблюдать интересы сделки и ее безопасность, чтобы иметь реальную возможность выиграть аукцион и стать владельцем квартиры.

Основные этапы покупки

На платформе Roseltorg предусмотрен удобный фильтр, позволяющий ограничить выбор по таким параметрам, как тип недвижимости, площадь, стартовая цена и дата аукциона. Определившись с интересующими вас участками, обязательно ознакомьтесь с полным описанием каждого объекта, включая документацию, прилагаемую к участку, информацию о предыдущих владельцах, сведения и информацию. После тщательного изучения всех деталей необходимо предоставить гарантию.

Электронная подпись является обязательным условием для подачи тендера, так как она обеспечивает безопасность сделки и юридическую силу электронного документа. Электронная цифровая подпись (ЭЦП) необходима для подтверждения вашей учетной записи на торговой площадке Roseltorg. Процесс подписания включает в себя сбор документов, таких как паспорт, сунил и НДС, а также оплату услуг. После получения ЭЦП вам необходимо установить программное обеспечение, чтобы использовать подпись для проверки подлинности документов и участия в тендерах.

Зарегистрироваться на Росэлторге

Чтобы зарегистрироваться на Roseltorg, необходимо заполнить регистрационную форму, указав все необходимые личные данные, контактную информацию и подтвердив свой e-mail, чтобы получать уведомления об аукционе и взаимодействовать с организаторами аукциона. Внимательно проверьте зарегистрированную информацию на точность и актуальность, так как ошибки в данных могут привести к задержке и даже отказу в регистрации. Используя свой личный кабинет, вы можете получить доступ ко всем аукционам, управлять поданными заявками, отслеживать состояние депозита и результаты аукциона.

После внесения задатка на специальный счет, предоставленный Росэлторгом, следующим шагом является подача заявки на участие в аукционе. В заявке необходимо указать выбранную партию, приложить все необходимые документы и подтвердить согласие с условиями аукциона. Эти документы также должны быть подписаны электронной подписью.

Для участия в аукционе необходимо внести задаток. Это подтверждает серьезность ваших намерений и гарантирует соблюдение правил аукциона. Сумма задатка обычно составляет фиксированный процент от начальной стоимости объекта и указывается в документации на данную партию. Условия внесения аванса и его истечения указываются в документации к партии. Средства должны быть переведены на специальный счет, предоставленный платформой Roseltorg, через уполномоченное банковское учреждение и внесены по окончании аукциона. Депозиты могут быть использованы только в одном аукционе по вашему выбору. Если участник аукциона побеждает, задаток включается в общую стоимость квартиры. В случае, если участник проиграл аукцион, сумма возвращается ему. Однако если победитель откажется подписывать договор купли-продажи после победы, сумма не возвращается.

Риски и как их минимизировать

Убедитесь в юридической чистоте квартиры

Одна из опасностей покупки квартиры — юридические вопросы, которые могут возникнуть после завершения сделки. Чтобы свести к минимуму возможность судебных споров и других осложнений, необходимо провести тщательную уборку квартиры. Если самостоятельно это сделать сложно, поручите профессиональному юристу или брокеру составить полную картину правового статуса недвижимости. Они помогут провести детальный анализ истории объекта, включая все судебные споры, ипотечные кредиты и возможные ограничения на сделку.

При проверке документации вы должны убедиться, что

Оценка истинной стоимости квартиры

Еще одним риском при покупке квартиры является неправильная оценка реальной рыночной стоимости объекта. Чтобы избежать ситуаций, когда объект стоит дороже, чем его реальная рыночная стоимость, необходимо провести предварительный анализ рынка.

Кроме того, необходимо оценить состояние квартиры. Если вам необходимо нанять эксперта для выявления возможных дефектов и оценки необходимости дополнительного ремонта, следует провести детальный осмотр. Не забудьте учесть все сопутствующие расходы, такие как услуги брокеров, юристов, бюрократические процедуры и налоги.

Росэлторг предлагает всем заинтересованным покупателям возможность посетить объект до начала аукциона. На этапе приема заявок покупатели могут зарегистрироваться и осмотреть объект. Это позволяет участникам аукциона уточнить у владельца статус объекта, соответствие описанию и любые дополнительные детали. Такой подход не только повышает доверие к процессу торгов, но и помогает принимать более обоснованные рыночные решения.

Вопросы и ответы

Какая документация требуется для участия в аукционе?

Прежде всего, вам нужно будет предоставить документы, удостоверяющие личность: паспорт, НДС и сунил, чтобы подтвердить вашу личность и место жительства. Если интересы других лиц представлены, вам понадобится известная доверенность. Оно будет проверено и даст вам право присоединиться к этой стороне.

Для юридических лиц список документов расширяется. Корпорации должны предоставить учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и административную информацию. Организаторы аукционов могут потребовать дополнительную документацию, поэтому рекомендуется тщательно изучить требования к конкретной партии.

Также важно иметь электронную подпись и зарегистрироваться в Roseltorg. Это обеспечит доступ к электронным заявкам и возможность юридического признания в электронном виде. Важно ознакомиться с полным перечнем документов, указанных в условиях тендера, чтобы избежать отказов из-за неполного комплекта документации.

Можно ли получить ипотечный кредит на покупку квартиры через торги?

Риски торгов при банкротстве: что об этом нужно знать?

Каковы негативные стороны аукционных операций с недвижимостью?

Аукционы, проведенные с нарушением правил, могут быть признаны судом недействительными (по иску участвующих сторон). В каких случаях это происходит?

Аукцион может быть признан недействительным, если

Перечень оснований для отмены торгов, приведенный в статье 449 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим.

Как показывает практика, обычными нарушениями при проведении аукциона по продаже недвижимости являются

Отмена аукциона влечет за собой недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим аукцион (ст. 449 Гражданского кодекса РФ, ст.).

Продажа имущества «нужному» покупателю

Во многих случаях продажа имущества банкрота осуществляется в интересах конкретного лица или группы лиц («правильных» покупателей). Например, в одном из рассматриваемых банкротных разборов кредиторы банка требовали отменить торги по продаже имущества банка (акции банка «Поехали!») и заключенный в результате договор купли-продажи с аукционом.

Суд первой инстанции, оставив решение по апелляционной жалобе без изменений, отказал в выполнении указанных условий.

Однако старший судья придерживался иной точки зрения.

Задача торгов — установить наилучшие условия для продажи имущества на конкурсной основе. В конечном счете, это не столько общая цель процесса несостоятельности, сколько его продолжение. Кредиторы.

Поэтому начальная цена, частота ее снижения, время проведения торгов и шаги по снижению других условий торгов должны определяться организаторами на основе наиболее выгодной конкуренции. Конкретные обстоятельства.

Однако суд не установил, соответствует ли период проведения торгов в первый день конкретного этапа публичного предложения вышеуказанным целям и могут ли потенциальные покупатели предоставить все необходимые документы в течение такого сокращенного периода.

Поскольку период торгов составлял полтора дня, суд не оценил, могло ли создание организаторами условий аукциона повлиять на конкуренцию.

Суд не оценил другие доводы заявителя, касающиеся иных процедурных нарушений в ходе тендера, в частности того, что планы продаж и рынка и гарантийные обязательства не были опубликованы в ЕФСРБ, и все они повлияли на решение об участии или неучастии в тендере в результате того, что потенциальные претенденты не получили необходимой информации. не получили необходимой информации.

Кредитор также обратил внимание на то, что конкурс был «скоординирован» организациями со связанными компонентами с целью определения «предпочтительного» покупателя.

Как отметил ВККС РФ, суды нижестоящих инстанций проигнорировали серьезные нарушения конкурсного процесса (срок подачи заявок составлял всего 1,5 дня, не вся информация была раскрыта, а торги проводились против «предпочтительного» покупателя).

В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение (Верховный суд РФ 11. 02. 2019 № 305-ЭС16-20779 (32), назначение Судебно-юридической комиссии).

Отказ в допуске к участию в торгах

Причиной отмены соревнований может быть существенное нарушение их процессов. На практике организаторы торгов могли незаконно отказаться от проведения аукциона по продаже имущества должника.

В этом случае суд может признать торги несостоявшимися, ограничить круг потенциальных покупателей и признать действия организаторов торгов повлиявшими на исход аукциона.

Суд оставляет за собой право определить фактического победителя торгов (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 ноября 2019 г. № А16-1799/2016).

Недостоверная информация о реализуемом имуществе

Значительная часть различий в торгах по банкротству связана с достоверностью информации о предмете продажи.

Сообщение о продаже имущества должника должно содержать сведения о закреплении имущества, его характеристиках (Закон № 110 ст. 110, § 127-ФЗ). В то же время неточное описание объекта продажи может привести к тому, что потенциальный покупатель не будет обладать точной информацией об имуществе, что может ограничить принятие потенциальным покупателем решения (Определение Северного регионального суда Кавказа от 29. 05. 2018 А25—840/2013).